🚨 에덴빌 경매 임박 — 긴급 실행 플레이북 (손해 0원 목표)
2026-06-29 작성 / 2026-07-16 갱신 / 2026-08-14 01:44 D-day 갱신.
🔴🔴 08-14 현황: 위파크 입주 D-46일(08-14 기준). R1·R5 마감 목표 2026-09 말 = D-17일 이내. 교착 판정 유지(2층 사모님·추가대출 거절). HUG 온라인 조회(khug.or.kr) 여전히 미완료 → 지금 당장. 전화 대신 온라인 2분으로도 가능.
🆕 07-16 원문: 위파크 입주 D-3개월(2026-10) — 에덴빌 경매 트리거 최고 임박. D-73(07-19) → D-46(08-14)으로 추가 경과.
이 문서 = 분산된 방어 도구를 "지금 당장 순서대로 할 일" 하나로 통합. 위에서부터 그대로 실행.
깊은 근거: notes/..._보증금방어_실행체크리스트_1차.md · research/..._보증금_경매배당_시뮬_1차.md(§6 매트릭스).
🔴 왜 지금 긴박한가 (2026-06-29 신규 데이터)
- 전국 비아파트 경매 72.2%(2026-04 주거경매 12,426건, 19년 만 최대) — 에덴빌=다가구=비아파트가 경매 폭증 한가운데 (77회차).
- KDI: 역전세 → 경매·보증사고 인과 확인. 광주 전세 5주 연속 전국 최대 낙폭 = 역전세 심화 = 트리거 압력.
- 7/1 반환보증 갱신확대(130.5%룰) → 에덴빌 세입자 전원 갱신 보증 불가 → 이탈·디폴트 가속.
📍 우리 상황 한 줄
- 우리 = 에덴빌 401호 세입자. 보증금 1.68억 + 전세대출 1억.
- 건물은 깡통: 임차보증금 10.03억 + 근저당 3.5억 = 13.5억 청구 ≫ 경매 추정가 6.5~9억.
- → 경매 시 임차인 전체가 보증금의 절반~3/4만 배당받음. 우리 회수액은 "확정일자 순위" 하나로 0원~1.68억이 갈림.
🎯 결론 먼저: 손해를 막는 길은 3중 안전망
| 안전망 | 효과 | 조건 |
|---|
| ① 반환보증(R5) | 가입돼 있으면 순위 무관 1.68억 전액 보전 — 가장 깔끔 | 2022년 가입 여부 (HUG/SGI/HF 전화 5분) |
| ② 선순위 배당 | 우리가 광주은행 근저당보다 빠르면 거의 전액 회수 | 등기부 근저당 설정일 < 우리 확정일자(2022.6) |
| ③ 전세사기특별법 + 최소보장제 | 최악(후순위·저가낙찰)에도 보증금 1/3 ≈ 0.56억 국가 보전(2026-10 발효) | 피해자 결정 신청 |
⇒ 단 하나라도 확인되면 손실 위험 급감. ①이 가장 강력 → R5를 가장 먼저.
💸 "최악에도 얼마 잃나" — 손실 시나리오 정량 (78회차)
| 시나리오 | 우리 손실 | 조건 |
|---|
| 🟢 반환보증 O | 0원 | R5 가입 확인 |
| 🟢 선순위 | 0원~소액 | R1: 근저당이 우리(2022.6)보다 늦음 |
| 🟡 후순위 + 보증X + 고가낙찰(10억) | 0원 | 배당으로 전액 회수 |
| 🔴 후순위 + 보증X + 저가낙찰(7억) | 최대 1.12억 | 배당 0원 + 최소보장제 0.56억 보전 = 실손 1.12억 |
즉, 최악의 최악이어도 손실 상한은 1.12억(전액 1.68억 손실은 최소보장제가 막음). 그리고 R5 전화 한 통이 O면 이 표 전체가 "0원"이 됨. ← 그래서 STEP 1이 압도적 우선.
🟢 STEP 0 — 오늘 당장 (무료·30분, 지금 바로) ★최우선
경매가 임박했으므로 등기부·보증보험 결과를 기다리지 말고 아래 5개를 오늘 끝낸다. 전부 무료.
- ⬜ ① 전입·점유 절대 유지 — 지금 전출/주소이전 금지. 가족 누구도 세대분리 금지. 대항력·우선변제의 생명줄. 이것만 지켜도 후순위라도 매수인에게 "나가려면 보증금 달라" 주장 가능. ⚠️ 본인인증 불필요 항목이라 지웅님이 직접 인지·유지해야 함(에이전트가 대신 못 함).
- ⬜ ② 등기변동 알림 신청 (iros.go.kr, 무료) — 우리 건물(일곡동 869-1·869-8)에 압류·경매개시 생기면 즉시 통보 → 배당요구종기 놓침 방지. ⚠️ 본인 로그인 필요 — 지웅님 직접.
- ⬜ ③ 경매개시 자가확인 (courtauction.go.kr, 무료) — '광주 북구 일곡동 869-1' 물건검색. ⚠️ 2026-07-10 07:22 에이전트가 원격 조회 시도했으나 해당 사이트는 검색폼·캡차가 있어 자동조회 불가 확인. 지웅님이 직접 검색해야 함(1분).
- ✅ ④ 우리 확정일자·전입일 자가확인 — 별도 정부24 조회 없이도, 07-09 발굴한 401호 전세계약서 원본(카톡 첨부)으로 2022.6.26 이미 확정 (
notes/2026-07-09_카톡첨부이미지_계약서원본_확인.md). 등기부 근저당일과 비교만 남음(STEP2).
- ✅ ⑤ 증거 원본 백업 — 401호 전세계약서 원본 사진은 이미
contracts/2026-06-03_카톡_사모님/ 폴더에 백업돼 있음 확인(2026-07-10 점검). 보증금 이체내역은 별도 확인 필요.
🔴 STEP 1 — 전화 5분 (R5 반환보증) ★이게 게임을 끝낼 수 있음
경매가 임박해도 반환보증 가입돼 있으면 1.68억 전액 안전. 순위·낙찰가 전부 무관.
- ⬜ HUG ☎ 1566-9009 → "제 명의 전세보증금 반환보증 가입돼 있나요?" (SGI 1670-7000 · HF 1688-8114 순서로)
- ⬜ 또는 입주(2022.6) 때 받은 보증서를 서류함·은행앱·문자에서 검색.
- 📞 복붙 통화 대본(5분):
notes/2026-06-29_R5_HUG_통화대본_5분.md ← 그대로 읽으면 끝. 상담원 질문별 답·결과별 행동 포함.
- 가입 O → 🎉 끝. 경매 나도 보증기관이 1.68억 보전. 이탈도 자유. → STEP 4(이탈/거주 결정)만 남음.
- 가입 X → STEP 2(등기부)로. ※지금 신규가입은 선순위 과다로 거의 불가 — 기가입 여부만 확인이 목적.
🔴 STEP 2 — 등기부 700원 (R1 선/후순위 확정)
보증보험이 없으면, 우리 운명은 광주은행 근저당 설정일 한 줄로 정해진다.
- ⬜ iros.go.kr → '광주광역시 북구 일곡동 869-1' → 「열람」(700원) → 869-8도 1통.
- ⬜ 을구 광주은행 근저당 설정일 확인 → 우리 확정일자(2022.6.26)와 비교:
- 근저당이 우리보다 늦다 = 우리 선순위 → 🟢 거의 전액 회수 (낙찰 7억에서도 1.68 안전)
- 근저당이 우리보다 빠르다 = 우리 후순위 → 🔴 저가낙찰 시 손실 위험군 → STEP 3·안전망 가동
- ⬜ 갑구 압류·조세채권·경매개시 유무 확인 → 있으면 즉시 STEP 3.
- 60초 판정카드:
notes/2026-06-03_에덴빌_등기부_60초_셀프판정카드_1차.md
📊 회수 매트릭스 (등기부 결과 대입 즉시 확정)
| 우리 순위 | 낙찰 7억(하단) | 낙찰 8.5억 | 낙찰 10억 |
|---|
| 선순위 | 1.59~1.68억 ✅ | 1.68 전액 | 1.68 전액 |
| 후순위·근저당직후 | 0원(전액손실) | 1.05억 | 1.68 전액 |
| 후순위·하위 | 0원(전액손실) | 0원(전액손실) | 0.80억 |
공식: 회수 = clamp( 낙찰가 − 비용3% − 당해세 − A, 0, 1.68억 ). A = 우리보다 앞선 청구 합.
🔴 STEP 3 — 경매가 실제 개시되면 (시간축 — 마감 엄수)
| 시점 | 법원 절차 | 🔴 우리 액션 | 놓치면 |
|---|
| D-day | 경매개시 등기 | 알림으로 즉시 인지 → 법무사 상담, 서류 정리 | 대응 지연 |
| D+1~2개월 | 매각물건명세서 | 우리 임차권 '인수/소멸' 표시 확인 | 지위 오판 |
| ★배당요구종기(개시 후 2~3개월) | 배당요구 마감 | ⭐반드시 배당요구 신청 — 후순위는 물론 받으려면 필수 | 배당 0원 |
| D+4~6개월 | 매각기일·유찰 | 낙찰가 관찰 + 매도인과 보증금 일부 우선회수 협상 | 손실 확대 |
| 대금납부+1개월 | 배당기일 | 배당표 확인 → 오류 시 배당이의 | 받을 돈 누락 |
선순위 + 대항력 = 배당 부족해도 매수인이 잔여 보증금 인수 → 점유 유지가 무기.
후순위 = 배당요구가 유일 회수수단 → 종기 엄수가 생명.
🆘 STEP 4 — 후순위 + 보증보험 X 판명 시 (최악 대비)
이때도 전액 손실은 막을 수 있다.
- ⬜ 전세사기특별법 점검 — 경매유예 1년·우선매수권·LH 주거지원. 우리 요건 ①②③ 충족 유력. 2026-07-01부터 면적제한 폐지+보증금 7억까지 확대 → 우리 1.68억 대상 확정. 근거:
notes/2026-06-04_..._전세사기특별법_점검.md
- ⬜ 최소보장제 피해자 결정 신청 — 최악에도 보증금 1/3 ≈ 0.56억 국가 보전(2026-10 발효·예산 279억 확보). ★정확한 작동 조건(78회차): ①전세사기특별법 공식 피해자 인정 + ②경·공매 진행/종료 + ③경·공매 종료 후 실제 회복금이 보증금 1/3 미만일 때 국가가 차액 보전. → 우리가 배당 0원이어도 0.56억까지는 채워줌. ⚠️"경매 종료 후" 정산 구조라 피해자 결정은 경매 개시 즉시 미리 신청해둬야 함(jeonse.kgeop.go.kr). 지급금은 양도·압류·담보 금지.
- ⬜ 임차권등기명령 후 이주 — 이사 가야 하면 등기 먼저(온라인 2.6만). 대항력 유지. 가이드:
notes/2026-06-19_임차권등기_셀프신청_가이드.md
- ⬜ ④요건(임대인 고의) 정황 수집 — 계약서·문자·카톡 미리 캡처 보관 (특별법 신청 대비).
✅ 한눈 요약
| STEP | 할 일 | 비용/시간 | 효과 |
|---|
| 0 | 전입유지·등기알림·경매확인·확정일자·증거백업 | 무료·30분 | 기반 방어 + 조기경보 |
| 1 | R5 반환보증 전화 | 5분 | 가입O면 1.68억 전액 끝 |
| 2 | R1 등기부 700원 | 10분 | 선/후순위 = 0원~1.68억 분기 |
| 3 | 경매 개시 시 배당요구종기 엄수 | — | 종기 놓치면 0원 |
| 4 | 특별법+최소보장제+임차권등기 | — | 최악에도 0.56억 바닥 |
지금 당장 = STEP 0(오늘 무료) + STEP 1(전화 5분). 이 둘이 손해 방어의 80%.