📊 부동산 재테크 작업방 — 현황 대시보드

한눈에 보는 전체 상태. last_updated: 2026-08-13 23:54 (08-13 자율틱 — D-47일 갱신·에덴빌 교착 재확인·해남 성지면공장 8차 업데이트·시각표기 크루지시 처리) (🆕건물주 신제안 — 취득세 급전·가압류 해소 중·201호 조건·광주은행 채권팀 연락 → 매입 조건부 재검토. 상세: 01_에덴빌/notes/2026-07-03_에덴빌_건물주신제안_상황업데이트.md / 소이설명용: notes/2026-07-03_에덴빌_소이설명용_신제안반영.md) (72회차 최종 — 전세SSOT재확인·하반기경매확대·DSR무대출유리·LH매입임대·06-27 총29건) (F83 — 아침브리핑06-28 Q2점검 최종판 64회차 기준 완성) (65회차 — 7월 광주 입주 1,008가구·광산구 중심·북구 9월부터 충격) (58~59회차 — 역전세피해자575명·GH공공임대·6월4주낙폭축소확인) (55회차 — 광주 북구 경매 실사례: 소형아파트 85.6% 낙찰 vs 주공·단독 2회유찰 양극화·에덴빌 하단 6.5억 압박 재확인) (51회차 — 北구 입주 7,062세대(47%) 확인·에덴빌 낙찰가 하단 압박 강화·거래량 -54%)

⚙️ 시스템 엔진: _자율시스템_핵심엔진.md — 4대 엔진(방어감시·종잣돈가속·소싱감시·시장인텔) + 자가진단 대시보드 (30회차 입주 14,962세대 공식확인·경매 미개시 확인·트래커·모니터링 갱신) (06-22~23 새벽 30틱+ — 25~28회차·지식파일 E9~E18 전계층·시스템 全문서 완전 갱신. 에덴빌 낙찰가 6.5~9억 확정·R1R5 마감 3개월) (자율 15틱 — 위파크·만기·매수창·이탈카드·브리핑 전체 갱신) (자율 — 시장리서치 20회차·위파크일곡공원 에덴빌 직접타격 확인·R1R5 긴박성 상향)

📱 휴대폰 앱 v3.2 [07-06 전면개편]: 부동산_앱.html — 에덴빌 탭에 최종결정 대시보드(건물가치·위험·유불리·투자판단) + 용어 12개 클릭설명 신규. 구버전 NO-GO 모순 해소.

🚨🚨 [7/6] 월요일 계약 대비 완료: 계약특약(notes/2026-07-06_계약특약초안_3차_최종.md)·명의계획(notes/2026-07-06_명의운영계획_최종.md)·자금관리(notes/2026-07-06_세입자자금_관리시스템.md)·시세비교(research/2026-07-06_시세_최종비교_적정성판단.md)

⚠️ 최우선: 법무사 확인(취득세 8.9억 vs 13.53억) — 계약서 전체를 좌우

진입점: 딜은 각 00_종합브리핑/00_진행상태, 시스템은 _시스템_운영개요.md, 할일은 _지웅_확인요청_팝업.md.

🎯 딜 현황 (08-13 갱신)

#	딜	단계	핵심 결론	다음
01	에덴빌	🔴교착·경매 모니터링	2층 사모님 전입신고 거부·협상 막힘. 매입 포기방향. 보증금 1.68억 방어가 유일 트랙. 위파크 입주 D-47일(08-13기준)	①HUG 온라인(khug.or.kr) ②등기부 700원(iros.go.kr)
02	해남 성지면공장	🟡분석완료·전화대기	153평 식품공장. 안전상한가 1.9~2.4억. 삼성SDS 210MW + 솔라시도 900~1,000만/평 확인(8차). 2.5억 이하 → G1 통과 가능.	☎ 010-4611-5572 전화 (가격·현황 확인)
03	LMB	정보대기	정체 미확정	지웅이 한 줄 입력(R6)

⏰ ★1호기 매수 타이밍 결론 (2026-06-23 38회차 최종 확정)

• 매수창: 2026~2028초 — 2027년도 광주 입주 ≒12,000세대 지속. 종잣돈 모을 시간 확보.
• 유일 관건 = 종잣돈 도달(무대출). 창이 넓어진 것이지 늦춰도 된다는 게 아님.
• ⚠️ 에덴빌 긴박: 위파크(2026-10) = 경매 트리거 가능. R1·R5 2026-10 전 완료 필수.
• ★이탈→1호기 계산: 이탈+용봉동 월세 → L1(1,100만)+L6(5,800~6,300만) = 6,900~7,400만 > 1호기 E 최대(6,500만) — R10 결정 1건이 보증금방어+종잣돈+1호기 동시 해결.
• ⭐ 38회차 확정: 1호기 타겟 = 용봉동 감정가 1~1.5억 소형 다가구 / 낙찰가 6,000~9,000만(60%) / 무대출 E ≤ 6,900만 ✅ / 월 순수익 46만 ✅. 실케이스 교차검증 완료(오치동 6,300만).
• ∴ 지금 할 일: ①R5 전화(5분) ②R1 등기부(700원) ③R10 이탈 결정 → 나머지는 시스템이 준비됨.
• 참조: _자율시스템_핵심엔진.md · _워치리스트_매물관찰.md 타겟 프로필

🔴 지웅 할 일 (08-13 갱신 · _지웅_확인요청_팝업.md 참조)

[에덴빌 보증금 방어 — D-47일 긴박]

• 🚨 HUG 온라인 조회 — khug.or.kr → 고객지원 → 보증가입정보 조회 → 주소+생년월일 (2분, 전화불필요). 가입O=1.68억 보전 확정.
• 🚨 등기부 열람 — iros.go.kr 700원 → 광주 북구 일곡동 869-1 열람. 내가 받으면 즉시 선/후순위 판정.
• ⚡ 팩스 이메일전달 ON — enfax.com → 수신설정 → stopung85@gmail.com (5분).

[해남 성지면공장]

• ☎ 010-4611-5572 전화 — 가격·토지포함여부·현가동여부 확인. 2.5억 이하면 G1 통과 → 적극 검토.

[기타]

• 전기+가스 정산액 이체 (건물주 계좌·100만원 건)

🎯 부의 전략 (최상위 — 먼저 읽기)

• _부의_로드맵_부동산_자산형성.md — 현재 좌표→Phase0(방어·자본형성)→1(종잣돈)→2(첫취득)→3(재투자)→4(규모화). 지금은 "사는" 게 아니라 "지키고 모으는" 단계.
• _시스템_청사진_로드맵.md — 시스템 5레이어(전략/의사결정/실행/지식/방어)·빌드현황·남은 갭.

🧰 시스템 자산 (재사용)

• 운영: _시스템_운영개요 · _투자판단_기준(§10 게이트) · _원천자료_수집체크리스트 · _매물_스크리닝_1페이저(STAGE0 자금현실) · _딜_템플릿/
• 실행운영: _워치리스트_매물관찰(주1회) · _체크리스트_경매공매_권리분석 · _트래커_종잣돈_적립 · _템플릿_가계재무_현황시트 · _템플릿_월간리뷰_포트폴리오 · _로그_정책_금리_분기점검
• 최신 월간리뷰: 리뷰_2026-07.md (07-04 신설) / 전월: 리뷰_2026-06.md
• 계산/도구: _취득세_계산로직 · _도구_투자수익률_계산로직 · _도구_레버리지_안전선 · _체크리스트_임장 · _체크리스트_계약서_종류별 · _가이드_등기부등본_발급방법 · _용어집
• 취득 실행: _엔진_매물채점_GONOGO(채점) → _도구_경매_입찰실행_플레이북(입찰~현금잔금~명도) → _도구_1호기_임대운영_SOP(운영). H3 현금흐름=용봉동 월세 보수24/기본29/낙관35만·공실15~20% 차감(시장 13회차).
• 지식(19종): 경매배당·전세보증금보호 / 리스크라이브러리(R1~R9) / 세금 / 세무신고실무 / 대출·대환 / 주택임대차법 / 상가임대차법 / 다가구권리분석 / 매물소싱 / 전세사기·깡통예방 / 계약실무 / 투자전략유형 / 절세전략 / 재개발·재건축 / 명도 / 광주·일곡동지역분석 / 임대관리운영 / 공매기초 / 정책·규제추적틀
• 템플릿/기타: _딜_템플릿/ · _템플릿_월간리뷰_포트폴리오 · _FAQ · _용어집

📈 에덴빌 핵심수치 (SSOT: 01_에덴빌/research/2026-06-03_에덴빌_수치_교차검증_정합표_1차.md)

• 연면적 891.55㎡(269.7평) / 대지 412.1 / 건물공시 ~4.89억
• 전세보증금 10억300(검산일치) / 대출 3.5억(금리5%·월이자146만) / 월세 90~94만
• 🆕 연체이자 추정(07-19 재계산): 05-20 확인치 ~2,000만 + 60일(월146만×2개월) ≈ 2,300만 (연체가속 신호). 원 계산: _자율작업_큐.md G7.
• 401호=본인 1.68억(전세대출~1억) / 무주택→취득세~5천만 / 매도가 15.5→14→승계만(차액0)
• ★매입 의사결정 통합본: 01_에덴빌/research/2026-06-09_..._매입_종합분석_GO전환조건_완전탐색_1차.md — 취득세벽 무대출 6경로 완전탐색→NO-GO·GO전환 3트리거·매도인 BATNA 협상논리. / 광주 아파트 낙찰가율 83.9%(’25-12).

🏗️ 24시간 작업 진행 (_야간작업_로그_2026-06-03.md)

• Phase1~5 ✅ + L4전략(부의로드맵·청사진)·지식베이스 22종·운영트래커 완비. 압도적 시스템 자율구축 중: 딜 채점 엔진(하드게이트5+100점)·경매물건 1페이저·특수물건 경매심화·구축 백로그·팩스 자동처리(062-443-0097). 실데이터(R1/R5/R7) 대기.
• 🟢 자동 운행 중: 자율 루프(약 30분 간격·세션예산 따라 완/급속)가 새 자료 점검·정합·작업을 반복. 자료(등기부·가계숫자·LMB) 도착시 즉시 큰 묶음 처리. 빈 틱엔 조용히 대기(06-04 옛 2분 크론 제거·도배 방지).
• 방식: 큰 묶음 작업 + 짧은 간격 재개(거의 연속). 막힘은 인박스로, 멈추지 않음.

⚙️ 자율 작업 큐 (NEW 06-04 — 빈 틱마다 실제 작업 1건)

• _자율작업_큐.md: 사용자 데이터 없이도 진척시킬 가치작업 백로그. 매 크론 틱 1건 완결. (A 시장인텔 / B 에덴빌방어심화 / C 부의로드맵실행 / D 차기딜파이프라인 / E 지식·도구품질 / F 정합)
• 완결 누적(06-04): 보증금 9칸 손실매트릭스(3순위×낙찰7/8.5/10억)·등기부 60초 워크시트·0단계 무료방어·경매 시간축 타임라인 / 가계 3종 예시·로드맵 주간루틴·무대출 첫취득 역산·스크리너 즉답룰 / 시장리서치 5회·금리로그 / 소싱 8채널 / 정합 F1~F3.

📡 시장 시그널 (_시장리서치_광주_누적.md 통합 인사이트 — 90회차 최신 2026-08-14)

• 🆕🚨 93회차(08-14): 일곡동 토지거래허가구역 포함 확인 (2026-07-14~2028-07-13). 경매 낙찰자 재매매 제약 → 낙찰가 하단 압박 추가. 지웅 임차에는 영향 없음.
• 🆕 92회차(08-14): 북구 -0.03% 하락 지속 — 서구·광산구만 반도체 수혜. 에덴빌 낙찰가 6.5~9억 밴드 확정 (북구 상승 없음).
• 🆕 90회차(08-14): 위파크일곡공원 2026-10 입주 변동없음 ✅ — D-46 트리거 확정. R1·R5 D-17 마감.
• 🆕 89회차(08-14): 반도체클러스터 2026말 착공 확정 + 군공항 부지 국가산단 속도. 2030 양산 목표. 광주 3주 연속 상승의 원인.
• 🆕 86회차(08-14): 8월1주 매매 +0.06%(전국+0.09%·지방+0.01%의 6배). 광산구+0.19%·나주+0.16% 주도(반도체·AI기대감). 3주 연속 상승(7월3주+0.04→4주+0.09→8월1주+0.06). 북구 직접 언급없음 → 에덴빌 낙찰가 밴드 6.5~9억 유지.
• 🆕 85회차(08-12): 일곡동 아파트 7월 실거래 — 청솔4차 20평 9,800만·청솔3차 1.1억·쌍용 36평 3.3억 확인.
• 광주 5대 시그널 수렴(08-14 갱신): 3주 연속 매매 상승·반도체 기대감 / 경매낙찰추정 6.5~9억(밴드 유지) / 입주물량 14,962세대(역대 최대·★북구 위파크 D-46) / 일곡동 다가구 −16%(‘22→’25) / 에덴빌 경매 개시 공개 미감지.
• 🟢 72회차(06-27 교차검증): 전세 SSOT 재확인 — 5주연속전국최대낙폭·北구-0.10% 유지. 전세 +0.03% 일시신호 = 서구단독 or 1월데이터 혼재 → 기존 수치 완전 유지. 6월 5주차 미발표(6/30~7/1).
• 🟢 70~71회차(06-27): 하반기 경매 물량 대폭 증가 전망(임계점 도달) = 1호기 소싱 기회 확대. LH 매입임대·GH 전세임대·공공임대 공급 증가 = 에덴빌 임차이탈 경로 다양화.
• 🟢 67회차(06-27): DSR 3단계 지방(광주) 0.75% 유예 연말 재확인. 무대출 원칙 환경 더 유리 — 대출의존 경쟁자 감소·낙찰가 저가 기회 누적 중.
• 🟢 65회차(06-27): 7월 광주 입주 1,008가구(광산구 선운2지구예다음 554세대 위주). 북구 직접 영향 없음 — 북구 충격 타임라인: 9월(연제첨단380)→10월(위파크1,004)→12월(힐스테이트). 6월 5주차 시세 미발표(6/30~7/1 예정).
• 🟡 61회차(06-27) ⚠️수정: 위파크 실분양률 84.3%(903세대 중 761계약·미분양 142가구). 일반분양 2.96:1·84㎡A 완판. PF 1,900억 차환(2025-10). 기존 "대규모 미분양" 과장 → 142가구로 수정. 843세대 입주는 여전히 에덴빌 임차인 흡수 요인. 광주 2호선 일곡역 2030년 개통(1단계 2027년 연기).
• 🔴 59회차(06-26 야간): 광주 6월 4주 매매 -0.06%/주(전주-0.09% 낙폭 소폭 축소, 반등아님), 누적 -1.52%(전국17개시도 유일 1%대 하락). 역전세 피해자 575명 공식 집계. GH 공공임대 모집 = 에덴빌 임차인 이탈 공공경로 추가. 6월 5주차 미발표(다음주 목요일).
• 🔴 57회차(06-26): 힐스테이트중외공원 2블록 선착순 계약 中=미분양 확인(785세대·2026-12). 전체 2,460세대. 위파크(29%참패)+힐스테이트(미분양) = 북구 신규 미분양 2대 단지 동시. 에덴빌 임차인 이탈 가속 위험↑↑.
• 🔴 56회차(06-26): 위파크일곡공원 특공 분양률 29%(365세대 중 106명·84㎡B/C 0~2%·2024-02). 2026-10 입주 시 준공후 미분양 대량 → 에덴빌 인근 임대공급↑ → 공실 가속·매도인 디폴트 시점 앞당겨질 수 있음. 에덴빌 낙찰가 하단 6.5억 압박 재강화 ⬆️.
• 🔴 55회차(06-26): 광주 북구 경매 실사례 4건 — 소형아파트(1.35억) 85.6% 1회낙찰 vs 주공·단독 2회유찰(최저56%) 양극화. 비선호 물건 매수자 없음 = 에덴빌 하단 6.5억 압박 재확인. 1호기 타겟(감정 1~1.5억) E=6,000~10,500만 범위 유효.
• 🔴 51회차(06-26): 북구 입주집중 7,062세대(광주 전체 47%) 수치화 확인(다음뉴스 2026-02) — 에덴빌 소재 북구가 역전세·공실 압박 최대. 거래량 -54%(전년비). 에덴빌 낙찰가 하단 6.5억 압박 근거 강화.
• 🔴 47회차(06-26·6월4주): 광주 전세 -0.06%/주(5주 연속 전국 최대 하락) · 매매 -0.06%(낙폭 소폭 축소) · 북구 매매 -0.14%(구 중 최대) → 에덴빌 낙찰가 하방 지속·임차인 이탈 위험 ↑. 전국+0.10% vs 광주-0.06% 양극화 재확인.
• 🟢 45회차(06-26) ✅정정: DSR 유예 연말(2026-12-31)까지 연장 확정 — 금융위 2026-06-18 공식 발표. 낙찰가 DSR 영향 없음.
• 🔴 25·30회차(06-22~23): 입주물량 14,962세대(17단지·사랑방 공식) — 기존 11,749보다 3,213 더 많음. 역전세 압박 더 강함.
• 🔴 27~28회차: 전국 매매·전세 동반 상승 vs 광주 단독 역행(-0.15%/주·전국 최대 낙폭). 양극화 극명 — 전국 회복해도 광주 에덴빌 리스크는 독립 진행.
• 🔴 29회차: HUG 반환보증 에덴빌 신규 가입 불가 확정(90%룰 대규모 초과). R5 = "2022 기가입 여부 확인"이 핵심.
• 🔴 43~44회차(06-26): 광주 전세 -1.52%(전국 약세 3위) · 에덴빌 경매 개시 미감지(유지) · 위파크일곡공원 2026-10 입주 1,004세대 확정 → 에덴빌 경매 트리거 최고점.
• ⇒ 🛡️우리 보증금은 빨리 지키고(R1·R5·R8), 🎯차기딜은 싸지는 시장을 종잣돈 모으며 노린다.

🧭 한 줄 상태

에덴빌 매입은 접고 "우리 보증금 1.68억 지키기"가 최우선 — 등기부 한 장이 열쇠. 동시에 자율작업 큐로 시장리서치·방어심화·로드맵실행을 매 틱 1건씩 전진(대기만 하지 않음).